بنابر آمار و اطلاعات موجود، قیمت هر متر آپارتمان در تهران بین سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷ حدود ۲۳۲ برابر شده است. روند صعودی قیمت‌ها چنان سرعتی به خود گرفته که تنها در طول سال ۱۳۹۷ قیمت مسکن و اجاره‌بها در این شهر دو برابر شده است. این درحالی‌ست که درآمد خانوارها در همین مدت، تنها ۱۵ درصد رشد داشته است. ماندگاری و تشدید چنین وضعیتی باعث شده که برای اولین‌بار در تاریخ معاصر ایران، روند مهاجرت معکوس از پایتخت به شهرهای کوچک‌تر و حتی روستاها شکل بگیرد.

به‌نظر می‌رسد بحران کنونی مسکن در ایران برآمد سه مساله اجرای سیاست‌های نئولیبرالی در یک نظام غیر دموکراتیک، اقتصاد رانتی و توزیع منابع بین نهادها و افراد وابسته به قدرت، دولت و حاکمیت، و در نهایت شرایط پیش‌آمده ناشی از تشدید تحریم‌ها و کاهش شدید درآمدهای نفتی باشد. 

سیاست‌گذاری نئولیبرالی در ایران

به باور دیوید هاروی، استاد جغرافیا و مردم‌شناسی دانشگاه نیویورک ارتباط تنگاتنگی بین فرایندهای شهری‌سازی و ایدئولوژی‌هایی که این فرایندها بر بستر آن‌ها شکل می‌گیرند و توسعه می‌یابند، وجود دارد. به بیانی دیگر، شهرها به عنوان پیچیده‌ترین اشکال برآمده از سازماندهی فضا و مکان، آیینه تمام‌عیار دکترین‌های سیاسی و اقتصادی مسلط هستند.

پایان یافتن جنگ، مرگ آیت‌الله خمینی و فروپاشی بلوک شرق به همراه کمبود منابع مالی متاثر از یک جنگ ویران‌گر و پرهزینه، شرایطی را فراهم آورد تا حاکمیت بسته‌های سیاست‌گذاری توسعه را که از طرف صندوق بین‌المللی پول و بانک جهانی توصیه شده بود، پذیرا شود و به این ترتیب راه را برای اجرای سیاست‌های نئولیبرالی خصوصا در زمینه شهری‌سازی و مدیریت شهری در ایران هموار کند. این سیاست‌ها که در زمان ریاست‌جمهوری هاشمی رفسنجانی آغاز شد، در دوران محمد خاتمی هم ادامه یافت و اگرچه در دوران ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد روند کندتری به خود گرفت، اما از زمان روی کار آمدن حسن روحانی، شتابان به راه خود ادامه می‌دهند. طرفه آن‌که تمام جناح‌های دولت و حاکمیت جمهوری اسلامی در الگو قرار دادن این مدل از توسعه هم‌گام و هم‌نظر بوده‌اند.

اصول کلی سیاست‌های نئولیبرالی در ایران را می‌توان به صورت زیر برشمرد:

• موقتی‌سازی نیروی کار (۹۰ درصد قراردادهای کاری در حال حاضر موقتی هستند)

• خصوصی‌سازی (به دلیل نبود زیرساخت ها و تنظیمات مناسب، خصوصی‌سازی عملا به توزیع رانت تبدیل شد)

• مقررات‌زدایی در حوزه‌های بانکی، زمین و مسکن و آب

• عقب‌نشینی دولت از مسئولیت‌پذیری در زمینه فراهم کردن خدمات اجتماعی (در زمین‌های مختلف نظیر تهیه مسکن، بهداشت، آموزش و ...)

• جلوگیری از تشکل‌یابی جامعه برای پیگیری حقوق‌جمعی

نئولیبرالیسم و مدیریت شهری در ایران

تصویب قانون خودکفایی کلان شهرها را در سال ۱۳۶۸ می‌توان شروع پیاده‌سازی سیاست‌های نئولیبرال در حوزه مدیریت شهری کشور تلقی کرد. این قانون «شهر فروشی» را در قالب فروش تراکم به‌صورت جدی وارد حوزه سیاست‌گذاری امور شهری کرد. این پدیده در کنار تغییر کاربری باغات به کاربری مسکونی و تجاری و عوارض دریافتی از گسترش شهر به نواحی خارج از محدوده و تبدیل آن‌ها به محدوده شهری، به مهم‌ترین ابزارهای کسب درآمد شهرداری‌ها تبدیل شدند. در همین راستا، کمیسیون ماده ۱۰۰ که در واقع برای نظام‌مند کردن توسعه کالبدی شهری و جلوگیری از تخلفات طراحی شده بود، به دلیل درآمدزا بودنش برای شهرداری‌ها خود به یکی مهم‌ترین زمینه‌های تخلف و فساد در سیستم مدیریت شهری تبدیل شد.

این شیوه تامین درآمد برای اداره شهر، کالایی شدن روزافزون زمین و آسمان شهر در چارچوب سیاست‌های بازار آزاد موجب وارد شدن شوک‌های پیاپی به بازار مسکن بوده است. در مواردی، قیمت مسکن و اجاره‌بها تنها در عرض یک سال، دو برابر شده است. علاوه بر این در نبود تنظیمات نظارتی کارآمد، این سیاست‌ها به نهادینه شدن فساد در سیستم مدیریت شهری انجامیده است.

در چشم‌اندازی وسیع‌تر، به دلیل عدم امکان جذب درآمدهای سرشار نفتی در بخش تولیدات صنعتی، سودآوری زیاد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و مستغلات در کنار حجم بالای نقدینگی، بخش بزرگی از سرمایه‌ها به این سمت سرازیر شده‌اند. در واقع، سیاستی که در کنار واردات گسترده (به‌ویژه در دوران ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد) و ظاهرا برای تعدیل عرضه و تقاضا به کار گرفته شد، به جهش سرسام‌آور قیمت زمین و مسکن انجامید.

از نتایج اجرای سیاست‌های نئولیبرال در ایران در حوزه شهری‌سازی می‌توان به «مالکیت‌زدایی از شهروندان و مافیای خانه‌های خالی» اشاره کرد. از آنجایی که در یک سیستم اقتصادی سرمایه‌داری، ارزش سرمایه‌ای و مبادله‌ای مسکن بر ارزش مصرفی آن به مراتب تقدم بیشتری دارد، اصولا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و مستغلات نه به‌منظور تامین نیازهای اکثریت مردم برای داشتن سرپناه بلکه به هدف کسب سود بیشتر و انباشت سرمایه صورت می‌گیرد. به همین دلیل، به جای فراهم کردن زمینه دسترسی همگان به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد جامعه به مسکن، عمده ساخت و سازها برای طبقه کوچک اما توانمند و فرادست صورت می‌گیرد. نتیجه تسلط این رویکرد به مساله مسکن در ایران و عدم تناسب بین (نوع) تقاضا و عرضه، اساسا تشدید بحران و مالکیت‌زدایی از شهروندان بوده است.

به عنوان مثال، در حالی که در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از ۱۰ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شده،‌ کمتر از دو و نیم میلیون واحد مستقیما در اختیار مصرف‌کننده قرار گرفته و بقیه صرفا به عنوان یک کالای فروشی به‌منظور کسب سود بیشتر در اختیار افراد تاثیرگذار در بازار مسکن قرار داده شده است. شواهد نشان می‌دهد که در حال حاضر حدود ۷۰ درصد از بازار مسکن سرمایه‌ای است.

نتیجه قابل پیش‌بینی و ناگزیر چنین وضعیتی افزایش روزافزون هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی بوده است. به شکلی که هم‌اکنون این رقم برای حدود ۱۰ میلیون خانوار در ایران بیش از ۴۰ درصد است و در مواردی تا ۷۰ درصد از سبد خانوار به تهیه مسکن اختصاص یافته است. در همین حال، بین سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ درصد خانوارهای مالک از ۸۰ درصد به ۵۴ درصد کاهش یافته است و در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ تعداد اجاره‌نشین‌های شهری کشور ۷۰ درصد رشد داشته است. به‌عبارتی دیگر، تعداد مستاجران شهری در عرض ۲۰ سال از ۲۱ درصد به ۳۷ درصد افزایش داشته است.

همه این‌ها در حالی‌ است که هم‌اکنون در کشور حدود سه میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار کشور، تعداد این خانه‌های خالی فقط در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ بیش از ۵۰۰ هزار واحد (۱۳ درصد خانه‌های موجود) بوده است و سالیانه حدود ۳۶ هزار واحد جدید به این رقم اضافه می‌شود.

بخش قابل‌توجهی از خانه‌های خالی مذکور را واحدهای لوکس در مناطق شمال و شمال غرب پایتخت تشکیل داده و حدود ۸۰ درصد از این واحدهای موجود در بازار مسکن بیش از یک میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده‌اند. قیمت واحدهای مسکونی برج‌های «پامچال» متعلق به سپاه پاسداران واقع در منطقه ۲۲ به شش میلیارد تومان می‌رسد.

در ارتباط با همین موضوع، در ۱۸ تیر ۱۳۹۸ روزنامه جام‌جم با استناد به سخنان نماینده «مبارکه» در مجلس از وجود «مافیای مسکن» و شناسایی «سلطان مسکن» با دو هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی خالی در تهران خبر داد.

به‌نظر می‌رسد بخش مهمی از این احتکار و سوداگری بی‌رحمانه ناشی از ورود شبکه‌ای پیچیده از بانک‌ها و موسسات مالی، نهادهای تحت‌نظر رهبری، افراد حقیقی و حقوقی وابسته به دولت و حاکمیت به‌ویژه در نهادهای امنیتی به بازار مسکن و مستغلات بوده است.

سخن آخر اینکه کاهش شدید درآمدهای نفتی در سایه تحریم‌های آمریکا، هم‌اکنون این طبقه سرمایه‌دار همیشه برخوردار از رانت را در مسیری قرار داده تا در هماهنگی با حاکمیت و دولت، حوزه زمین و مستغلات را به «میدان‌های جدید نفتی» تبدیل کند. در واقع می‌توان سود سرشار حاصل از شهر فروشی را یکی از جایگزین‌های با ارزش برای درآمد از دست‌رفته منابع نفتی تلقی کرد.