بخش مسکن سهم بزرگی در ثروت و هزینه‌های خانواده‌های ایرانی دارد. بررسی بودجه خانوار مناطق شهری ایران که از سوی بانک مرکزی ایران منتشر شده، نشان می‌دهد که سهم بخش مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها از متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار ایرانی در سال ۱۳۹۶ به ۳۵/۵ درصد رسیده است.* این عدد در سال ۱۳۸۹ تنها ۳۰/۱ درصد بوده است. 

با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷، برآورد می‌شود سهم این بخش در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ افزایش داشته باشد. همچنین بنابه برآوردها، در حدود ۸۰ درصد از ثروت خانواده‌های ایرانی به‌صورت ملک ذخیره شده است. این جنس از سرمایه‌گذاری خانواده‌های ایرانی در ملک را می‌توان عموما به دلیل حفظ ارزش پول آن‌ها قلمداد کرد.

شکل (۱) درصد سهم گروه‌های مختلف هزینه از متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار در سال ۱۳۹۶

شیوه تامین مسکن در چهار دولت گذشته

از ابتدای انقلاب تاکنون مشکل مسکن از معضلات عمده شهروندان ایران بوده است. در ایران چندین طرح برای تامین مسکن شهروندان به اجرا درآمده است که هریک مزایا و معایبی دارند. در ادامه دو روند عمده تامین مسکن در دولت‌های اخیر بررسی می‌شود.

«مسکن مهر» در دولت‌های هشتم و نهم

در دولت هشتم و نهم، محمود احمدی‌نژاد طرح مسکن مهر را کلید زد. این طرح در کنار مزایایی که داشت، معایب بزرگی را به سیستم تحمیل کرد. 

مزایای طرح:

۱. هرچند این طرح نتوانست به اهداف کمی خود مبنی بر ساخت سالیانه ۱/۵ میلیون واحد مسکونی دست پیدا کند، اما در نهایت تا پایان دولت دهم نزدیک به ۱/۲ میلیون واحد مسکونی تحویل متقاضیان شد. در ادامه و با تکمیل طرح مسکن مهر در دولت‌های یازدهم و دوازدهم نزدیک به ۱/۸ میلیون مسکن تحویل شهروندان ایرانی شد.

۲. با توجه به اینکه مسکن جزو پیشرانه‌های اقتصادی کشور است، تزریق نقدینگی به این بخش سبب رونق این بخش و توسعه کسب‌وکارهای انبوه‌سازی شد.

معایب طرح:

۱. در این طرح تامین مالی از طریق پایه پولی و از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران انجام شد. بنابر آمار در حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر در نظر گرفته شد.

۲. از معایب دیگر این طرح، نبود زیرساخت شهری در بسیاری از شهرهای جدید مسکن مهر بود. در نمونه‌های خارجی ساخت مسکن، عموما زمین‌های خالی ازسوی دولت در اختیار «توسعه‌دهندگان زمین» قرار می‌گیرد. این شرکت‌ها با ایجاد زیرساخت‌ها، زمین را برای ساخت شهرک‌های مسکونی یا تجاری آماده می‌کنند. سپس خروجی این شرکت‌ها در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرد. 

۳. نقص سوم طرح را می‌توان در سرعت بسیار بالای آن دانست. پیمانکاران و انبوه‌سازان ایرانی ظرفیت کافی تولید و ساخت این تعداد واحد مسکونی با کیفیت بالا را نداشتند و در بعضی از موارد می‌توان گفت سرعت جای خود را به کیفیت داده بود.

«وام مسکن یکم» در دولت‌های دهم و یازدهم

در دولت حسن روحانی و با توجه به تجربه مسکن مهر، به‌جای رفع مشکلات آن و ارائه یک طرح بی‌نقص، طرحی نوین برای خانه‌اولی‌ها پایه‌گذاری شد؛ طرحی که هرچند برخی از مشکلات مسکن مهر را نداشت، اما به دلیل شرایط اقتصاد کلان ایران، با مشکلات زیادی همراه شد.

مزایای طرح:

۱. شیوه تامین مالی «مسکن یکم» وابستگی بسیار کمی به پایه پولی کشور داشت. این طرح در واقع یکی از مشکلات طرح مسکن مهر را برطرف کرده بود. در این طرح افراد سرمایه خود را در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به‌صورت قرض‌الحسنه پس‌انداز می‌کنند و به ازای هر شش ماه که پول در حساب صندوق بماند، به‌اندازه یک برابر پول و تا سقف مشخصی که ۸۰ میلیون تومان است، می‌توانند وام دریافت کنند.

۲. با توجه به نرخ سود پایین وام و مدت‌زمان ۱۲ ساله بازپرداخت اقساط، قشر زیادی از جوانان می‌توانستند از طریق این وام خانه‌دار شوند.

معایب طرح:

۱. بعد از تورم شدید سال ۱۳۹۷ و افزایش سه برابری قیمت مسکن، عملا قدرت خرید وام مسکن یکم کاهش شدیدی پیدا کرد. با توجه به میانگین قیمت ۱۳/۳ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در شهر تهران، در صورت دریافت وام ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن برای زوج‌ها تنها می‌توان ۱۲ متر خانه در شهر تهران خرید. 

۲. یکی از مشکلات ساختاری اقتصاد ایران نرخ تورم است. تثبیت نرخ سود وام مسکن یکم سبب شده است افرادی که قبل از جهش قیمت‌ها وام خود را از صندوق گرفته‌ بودند، با رشد شدید قیمت دارایی‌های خود که همان مسکن است، از منابع این صندوق به‌شدت ذی‌نفع شوند و افرادی که در ادامه، به امید اینکه بتوانند از طریق وام مسکن خانه بخرند، پول خود را به صندوق داده‌ بودند، بخش زیادی از قدرت خرید خود را از دست دادند.

راهکارهایی برای حل معضل مسکن

با توجه به نقاط ضعف و قوت طرح‌های تامین مسکن در دولت‌های گذشته، این مقاله به دو راهکار کوتاه‌مدت برای حل التهابات بازار مسکن شهرهای بزرگ کشور پرداخته است.

۱. سود شناور وام مسکن یکم بلندمدت (۲۰ ساله):

همان‌طور که گفته شد، ایران به دلیل تورم بالا و متغیر، توان ارائه وام مسکن ارزان‌قیمت در بازه زمانی بلندمدت را ندارد. از این رو افق وام مسکن در ایران عموما افق کوتاه‌مدت است. در طرح مسکن یکم، افق بازپرداخت وام حداکثر ۱۲ ساله است و نرخ سود آن ثابت در نظر گرفته شده است. از این رو با متغیر کردن نرخ سود، می‌توان مشکل تامین مالی منابع صندوق برای ارائه وام‌هایی متناسب با قیمت واقعی مسکن را نیز رفع کرد. از آنجایی که خریدار خانه خود از افزایش نرخ مسکن ذی‌نفع است، در صورت افزایش اقساط وام، تنها بخشی از سود ناشی از خرید مسکن را بازپرداخت خواهد کرد.

در مدل جدید پیشنهادی وام مسکن، در صورتی که افراد پول خود را بدون سود در اختیار صندوق قرار دهند و قصد خرید اولین خانه را داشته باشند، دولت به مقدار مشخصی زیر نرخ سود بانکی مصوب و یا نرخ تورم اعلام‌شده از سوی مرکز آمار در آن سال، به این افراد تخفیف می‌دهد و نرخ سود بانکی در ادامه بازپرداخت وام‌ها، برحسب نرخ سود جدید تنزیل می‌شود. 

از طرفی از آنجایی که نرخ سود متناسب با نرخ تورم یا نرخ سود بانکی تغییر می‌کند، منابع صندوق برای ارائه وام بلندمدت نیز آماده می‌شود. برای نمونه در صورتی که مبلغ وام مسکن دو برابر و نرخ سود در حدود ۱۵درصد تعیین شود (این با توجه به قیمت پول برای بانک‌ها و ماندگاری پول افراد در صندوق با سود صفر در نظر گرفته شده است و به‌نوعی تخفیف بانک به‌منظور تامین مالی صفر از منابع مردمی است) در صورتی که اقساط وام را ۲۰ ساله در نظر بگیریم، افراد برای دریافت وام ۳۲۰ میلیون تومانی، ماهانه چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قسط پرداخت خواهند کرد. 

هرچند شاید در نگاه اول این رقم کمی زیاد به نظر برسد، اما با این وام و فرض پس‌انداز ۱۶۰ میلیون تومانی زوج‌ها برای دریافت وام مسکن، مبلغ ۴۸۰ میلیون تومان برای خرید خانه تامین می‌شود که با این رقم می‌توان خانه‌ای ۵۰ متری در مناطق ارزان‌قیمت شهر تهران خرید.

۲. راه‌اندازی سامانه جامع املاک و گرفتن مالیات از خانه‌های خالی

چرا مالیات از خانه‌های خالی توجیه‌پذیر است؟

بنابه آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ در حدود ۱۳ درصد از خانه‌های شهر تهران خالی از سکنه است. با توجه به رشد شدید قیمت‌ها و کاهش خرید و فروش در شهر تهران، احتمالا درصد خانه‌های خالی افزایش داشته است. عده‌ای از طرفداران بازار آزاد، اعتقاد دارند مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی برخلاف اصول بازار آزاد است و صاحب ملک می‌تواند از آن استفاده‌ای نکند. برای توجیه مالیات از خانه‌های خالی دو دلیل می‌توان برشمرد.

۱. توانایی ایجاد انحصار:

زمین در شهر تهران محدود است. از طرفی حجم زیادی از زمین‌های شهری محل سکونت دائمی افراد شده است و عرضه و تقاضای سالانه حجم کمی از کل زمین‌های شهری را شامل می‌شود. در صورتی که عده‌ای بخش زیادی از عرضه سالانه مسکن را در دست بگیرند، می‌توانند از طریق ایجاد انحصار، قیمت‌ها را به صورت مصنوعی افزایش دهند. قوانین ضد انحصار در تمامی دنیا رایج است. 

۲. هزینه‌های خانه‌های خالی برای شهر:

خانه‌های خالی در واقع نوعی عدم استفاده از دارایی‌های عمومی است. عدم عرضه مسکن موجب افزایش قیمت می‌شود. تحت فشار قرار گرفتن خانواده‌های ایرانی می‌تواند منجر به افزایش جرم و جنایت در شهر شود و یا مشکلات اجتماعی دیگری برای شهروندان ایجاد کند. در واقع عدم عرضه مسکن سبب افزایش هزینه‌های شهری می‌شود. از طرفی دولت سالانه برای حفظ امنیت این خانه‌ها هزینه‌های سنگینی را متحمل می‌شود.

شرط لازم مالیات از خانه‌های خالی

در راه کسب مالیات از خانه‌های خالی مشکلات زیادی گریبان‌گیر دولت است. مهم‌ترین مشکل عدم شناسایی دقیق خانه‌های خالی از سکنه است. در صورتی که خانه‌های خالی دقیق شناسایی نشود، نه‌تنها طرح به ثمر نمی‌نشیند، بلکه هزینه‌‎های سیاست‌گذاری را افزایش می‌دهد. روش‌های زیادی برای دور زدن قانون وجود دارد. به دلیل ارزان بودن قیمت انرژی و آب، عده‌ای از صاحب‌خانه‌ها با مصرف کمی انرژی و آب، سیاست‌گذار را فریب می‌دهند. سامانه جامع املاک روشی است که در آن افراد و خانوارها به صورت کاملا شفاف در یک سامانه آنلاین شناسایی می‌شوند. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی چندی پیش از تلاش این وزارتخانه برای اتصال نظام مالیاتی کشور به سیستم معاملاتی املاک برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی خبر داد. با شناسایی دقیق املاک خالی می‌توان از طریق مالیات‌ستانی افزایش عرضه‌ها را در بازار شاهد باشیم.

منابع مالی مالیات در کجا هزینه شود؟

دولت باید منابع مالی حاصل از مالیات از خانه‌های خالی را در جهت ساخت مسکن در شهرک‌های جدید و یا در جهت کمک به توسعه زیرساخت‌های روستایی هزینه کند. همچنین می‌تواند با استفاده از این منابع، مالیات و عوارض ساخت شرکت‌های انبوه‌سازی را کاهش دهد و با ارائه مشوق‌هایی به انبوه‌سازان رتبه‌بندی‌شده منجربه ساخت مسکن ارزان‌قیمت در شهرهای مختلف شود.

جمع‌بندی

در این مقاله صرفا چند پیشنهاد به‌منظور سیاست‌گذاری بهتر در حوزه مسکن آورده شده است و باید این را بدانیم که در نهایت رویکرد‌های دستوری همچون حفظ سقف قیمتی برای فروش مسکن و یا الزام مالکان به بستن قرارداد دو ساله نمی‌تواند مشکل مسکن را در بلندمدت حل کند و حتی در مواردی این مشکل وخیم‌تر نیز می‌شود. شاید بتوان راهکار اصلی در حل معضل مسکن را ثبات اقتصادی و کاهش تورم نامید. از این طریق مردم دیگر برای حفظ ارزش پول خود به سرمایه‌گذاری در ملک و زمین رو نمی‌آورند و سعی در مولد کردن سرمایه‌های خود دارند. 

از طرفی با کاهش تورم، زمینه کاهش واقعی نرخ سود بانکی و تامین مالی مسکن با نرخ‌های زیر هفت درصدی فراهم می‌شود. با این کار، جوانان و خانه‌اولی‌ها می‌توانند با دقت بیشتری برای آینده خود برنامه‌ریزی کنند. چاپ پول و تورم زمینه سیاست‌گذاری پایدار اقتصاد در زمینه‌‌های مختلف را از سیاست‌گذار و مردم سلب می‌کند. پس بهتر است دولت، مجلس و بانک مرکزی، تمامی تمرکز خود را در جهت حفظ ثبات مالی پایدار اقتصاد بگذارند و از این طریق مشکلات معیشتی و اقتصادی کشور را حل کنند.

*بخش اجاره‌بها و ارزش اجاری مسکن، ۳۳/۱ درصد بوده است، ولی برای اینکه بتوان مقایسه دقیقی نسبت به گذشته داشت کل گروه آورده شده است.