رونمایی از برنامه دولت برای حمایت از مستاجران حتی ناامیدکننده‌تر از آن چیزی بود که فکر می‌شد. حسن روحانی، رییس‌جمهوری ایران روز یکشنبه ۸ تیر در جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا ضمن تشریح مصوبات این ستاد از تصمیم‌گیری درباره «طاقت‌فرسا» شدن «گرانی»  مسکن و اجاره بها در ایران خبر داد.

بر اساس گفته‌های رییس دولت از دوشنبه نهم تیرماه قراردادهای اجاره مسکن در ایران مشمول سقف‌های تعیین‌شده خواهد بود.

به گفته روحانی در شهر تهران افزایش اجاره‌بها، نسبت به سال قبل نمی‌تواند بیشتر از ۲۵ درصد باشد، این سقف افزایش در کلانشهرها ۲۰ درصد و در بقیه شهرها ۱۵ درصد تعیین شده است.

این طرح یادآور برنامه مشابه‌ای است که درسال‌های ۹۰ و ۹۱ در دولت محمود احمدی‌نژاد از سوی علی نیکزاد، وزیر وقت راه و شهرسازی ارایه شد، اما راه به جایی نبرد و به عنوان طرحی شکست خورده بایگانی شد.

آزمودن آزموده‌ها

اصولا طرح‌هایی با منطق قیمت‌گذاری دستوری و تعیین کف و سقف برای قیمت کالاها و خدمات در چهار دهه گذشته بارها و بارها آزموده شده و راه به جایی نبرده است، آخرین تجربه ناکام قیمت‌گذاری دستوری در شب ۲۱ فروردین ماه سال ۹۷ رقم خورد که اسحاق جهانگیری معاون اول حسن روحانی قیمت هر دلار آمریکا را ۴۲۰۰ تومان اعلام کرد که بازار بدون تبعیت از این دستور و قیمت‌گذاری دولتی راه خود را رفت.

می‌توان پیش‌بینی کرد که تعیین سقف برای افزایش اجاره بها در تمدید قراردادهای اجاره نیز به سرنوشتی مشابه دچار شود.

البته از جملات روحانی چنین برمی‌آید که دولت دوره تعیین سقف افزایش را تا زمان پایان گرفتن رسمی بحران کرونا و سه ماه پس از آن در نظر گرفته است، به عبارتی این طرح بیشتر در چارچوب گذر از بحران کرونا، تدوین و اجرایی شده و موقتی به حساب می‌آید.

پیش از این نیز طرح‌هایی برای طولانی کردن مدت زمان قراردادهای اجاره از یک سال به دو سال و بیشتر با هدف در امان ماندن قراردادهای اجاره از افزایش نرخ‌های غیرمعمول سالانه مطرح شده بود که به نظر می‌رسد خروجی قابل توجهی نداشت.

 علاج واقعه پس از وقوع

حسن روحانی در حالی این طرح حمایتی را برای مستاجران ارایه کرده است که بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در خردادماه ۹۹ نشان می‌دهد که  شاخص کرايه مسکن اجاری در شهر تهران در این ماه در مقایسه با خرداد ماه سال گذشته رشد ۲۷/۶ درصدی را تجربه کرده است.

بر اساس این گزارش بانک مرکزی ایران شاخص اجاره بها در کل مناطق شهری ایران در خردادماه ۹۹ نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۳۰/۷ درصد افزایش داشته است.

نتایج این گزارش آماری نشان می‌دهد که بازار اجاره حتی پیش از دستور دولتی تعیین سقف برای رشد اجاره‌ها، بیش از این سقف‌های تعیین شده رشد کرده است.

رونق به بازار زیرزمینی

از سویی دیگر خردادماه و پایان سال تحصیلی به طور سنتی آغاز فصل تمدید قراردادها  و رونق‌گیری بازار اجاره مسکن است و به نظر می‌رسد دستور و تصمیم دولت پس از آن اعلام می‌شود که بسیاری از موجران و مستاجران عملا از این مرحله گذر کرده‌اند.

در عین حال بسیاری از تمدید قراردادهای اجاره بدون مراجعه به بنگاه‌های معاملات مسکن و به جا آوردن تشریفات قانونی صورت می‌گیرد و توافق برای اجاره بهای سال آینده صرفا با پشت‌نویسی قرارداد قبلی انجام می‌شود در واقع به دلیل شرایط ویژه بازار اجاره مسکن در ابرشهرهای ایران، مستاجران چندان توانی برای چانه‌زنی ندارند و در نهایت باید به خواست مالکان گردن نهند.

می‌توان پیش‌بینی کرد که با توجه به ناچاری مستاجران در قبول شرایط مالکان برای تمدید قراردادهای اجاره، تصمیم دولت برای تعیین سقف رشد اجاره بها منجر به رواج قراردادهای دوگانه شود و بخشی از افزایش اجاره بها بالاتر از سقف تعیین شده در قالب قراردادی زیرمیزی و غیررسمی منعقد شود که هم شفافیت بازار اجاره مسکن را کاهش می‌دهد و هم ریسک معاملاتی در این بازار را بالا می‌برد، در عین حال بازاری خاکستری برای دلالان و کسانی فراهم می‌آید که مشکل گذر از این سقف قیمتی را برای موجر و مستاجر حل و فصل می‌کنند.

متری ۱۹ میلیون تومان

 بازار اجاره و شاخص بهای اجاره مسکن عمدتا  تحت تاثیر دو عامل نوسان می‌کند و کنترل این دو عامل می‌تواند اثر بزرگتری بر کاهش نوسانات غیرمنتظره در بازار اجاره بها داشته باشد.

شاخص اجاره بها تابعی از قیمت و ارزش مسکن است و خود را  بیش از هر چیز با نوسانات بازار ملک و مسکن تنظیم می‌کند.

بر اساس گزارش بانک مرکزی ایران از بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال ۹۹، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در پایتخت به متری ۱۸ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان رسیده است.

این قیمت در مقایسه با خردادماه پارسال از رشدی ۴۲/۵ درصدی حکایت می‌کند. مقایسه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در خردادماه امسال با قیمت‌های بازار در ابتدای سال یعنی فروردین ماه نیز بیانگر رشدی ۲۴ درصدی است به این معنا که قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت ایران به طور متوسط از ابتدای سال تاکنون بیش از ۳ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان گرانتر شده است.

بازار دیگر ابرشهرهای ایران نیز به طور معمول تحت تاثیر بازار مسکن پایتخت نوسان می‌کنند و همین الگو را در پیش می‌گیرند.

وقتی تورم حدود ۳۰ درصد است

عامل دیگری که به طور عمده بر شاخص اجاره بها اثرگذار است نرخ تورم است، آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تحولات شاخص تورم در خردادماه امسال نشان می‌دهد که تورم سالانه منتهی به ماه پایانی فصل بهار امسال بالغ بر ۲۷/۸ درصد بوده است.

افزایش نرخ اجاره کمتر از نرخ تورم برای مالکان واحدهای اجاری به معنای کاهش درآمد واقعی آنها تلقی شده و طبیعی است که در برابر آن مقاومت کنند.

در عین حال رونق و رکود اقتصادی، انتظارات تورمی و نرخ بیکاری و نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در دیگر بازارها نیز از جمله عوامل موثر بر شاخص اجاره بها به حساب می‌آید.

اگر صاحبان املاک و آپارتمان‌های استیجاری به طور عمومی از شرایط آینده اقتصادی کشور انتظار بهبود داشته باشند و انتظارات تورمی متعادلی را در ذهن داشته باشند در برابر افزایش نرخ اجاره، انعطاف بیشتری نشان خواهند داد.

 ضمن آنکه رونق داشتن اقتصاد، این اجازه را به آنها خواهد داد که تمام جبران قدرت خرید و حفظ وضعیت اقتصادی و معیشتی خود را از محل افزایش اجاره تامین نکنند و فشار مضاعفی بر مستاجران وارد نیاورند.

اجاره ‌نشینی؛ ناخوش نشینی

افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در شرایط رکورد تورمی موجود در نهایت به کاهش سطح رفاه مستاجران منتهی خواهد شد، بر اساس آمار مرکز آمار ایران حدود ۲۵ درصد از خانوارهای شهری ایران مستاجر هستند و با افزایش هزینه مسکن آنها باید این اضافه هزینه مسکن را از محل کاهش هزینه‌های مربوط به تفریح و سفر، آموزش و فرهنگ تامین کنند یا در سبد غذایی خود از خرید موادی با ارزش غذایی بالاتر همچون انواع گوشت یا لبنیات چشم‌پوشی کرده و به خرید اقلام ضروری با ارزش غذایی پایین‌تر روی آورند که در نهایت مشکلات و مسائلی را برای سلامتی و کیفیت زندگی آنها به همراه دارد.

در عین حال رشد پدیده‌هایی همچون مهاجرت معکوس ساکنان ابرشهرها به حاشیه‌های این شهرها، پشت‌بام خوابی، ماشین‌خوابی، کارتن خوابی یا اقامت در سکونت‌گاه‌های غیررسمی از دیگر تبعاتی است که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره به جا خواهد گذاشت.

بازار مسکن و به تبع آن بازار اجاره بیش از آنکه نیازمند طرح‌هایی غیراقتصادی و همراه با بایدها و نبایدهای دستوری باشد، چشم انتظار برنامه‌ریزی‌های بلندمدت برای کاهش هزینه تمام شده واحدهای مسکونی، افزایش عرضه متناسب با تقاضای موجود، نقش‌آفرینی بخش بانکی و بورس برای تامین مالی موثر این بخش و حضور شرکت‌های بزرگ و حرفه‌ای بخش خصوصی در بخش ساخت و ساز و اجاره است که بدون برنامه‌ریزی دولت و همراهی دیگر بخش‌های حاکمیتی و همچنین همکاری شهرداری‌ها میسر نخواهد شد.