با رشد شاخص کل بورس تهران در یک ماه اخیر، این بازار توانست در دو سال گذشته بیشترین بازده را بین چهار بازار مورد بررسی(مسکن، ارز، سکه و طلا و بازار بورس) کسب کند. با این حساب، سرمایه‌گذارهای بورس تهران با میانگین بازده ۲۵۱/۵۵ درصدی در دو سال گذشته، مقام نخست کسب بازده را به دست آوردند. بعد از بازار سرمایه، سرمایه‌گذاری روی طلا بیشترین بازده را برای سرمایه‌گذارها داشت. سرمایه‌گذاری خریدارهای طلا در دو سال گذشته در مجموع حدود ۲۴۸ درصد بازده داشته است. در مقام بعدی دلار است که قیمت آن در دو سال گذشته، تقریبا ۳برابر شده، یعنی حدود ۲۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است. اما در قعر جدول بازدهی بازارها، مسکن قرار دارد. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در یک بازه زمانی دو ساله، با ۱۸۱ درصد افزایش از ۴ میلیون و ۶۱۹ هزار تومان در مرداد ۹۶ به حدود ۱۳ میلیون تومان در مرداد ۹۸ رسید. ذکر این نکته لازم است که معیار قیمت مسکن در ابتدای شهریور‌ماه نیز میانگین قیمت خرید‌و‌فروش در ماه قبل، یعنی مرداد، در نظر گرفته شده است (جدول۱). افزایش قیمت مسکن بیشترین تاثیر را روی قشر متوسط و فقیر جامعه داشته است و مقایسه بازده بازارها نشان می‌دهد خرید مسکن گزینه جذابی برای سرمایه‌گذاری هم نیست.

جدول۱- مقایسه بازده بازارها در دو سال گذشته



نمودار۱- بازده بازارها در دو سال گذشته و پیشتازی بازار سرمایه

اولین افت قیمت مسکن بعد از چهار سال

با انتشار آمار رسمی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد‌ماه ۹۸، بازار مسکن برای اولین بار بعد از آبان ۹۴ کاهش قیمت داشت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران، با کاهش ۲/۴ درصدی نسبت به ماه گذشته، به ۱۳ میلیون و ۲۵ هزار تومان رسید. البته ذکر این نکته ضروری است که قیمت مسکن در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته، ۷۶ درصد رشد داشته است. اولین افت قیمت مسکن در کنار آمار افت محسوس معاملات، حاکی از رکود عمیق بازار مسکن است. در نمودار۲، روند تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران طی دو سال گذشته نشان داده شده است.(براساس آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران)

نمودار۲- نمودار متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی ۲ سال گذشته

رکود بی‌سابقه در بازار مسکن

حجم معاملات از رکودی بی‌سابقه در شهر تهران خبر می‌دهد. در مردادماه ۹۸، حجم معاملات مسکن در شهر تهران به ۳۲۹۲ مورد رسید؛ این به معنی کاهش ۳۱ درصدی حجم معاملات در مقایسه با ماه گذشته و کاهش ۷۲/۶۷ درصدی حجم معاملات نسبت به زمان مشابه در سال گذشته است. این حجم معاملات در ماه مرداد، تاریخ انتشار آمار بانک مرکزی، بی‌سابقه بوده است. در نمودار ۳ حجم معاملات بازار مسکن در ۶ سال گذشته (از زمان انتشار آمار تحولات مسکن بانک مرکزی) آمده است.

نمودار۳- حجم معاملات مردادماه بازار مسکن در شهر تهران طی ۶ سال اخیر

حرکت بازار به سمت خانه‌های با متراژ پایین

سومین نکته‌ای که از گزارش مردادماه بانک مسکن برداشت می‌شود حرکت بازار به سمت خانه‌های با متراژ پایین است. بر اساس این گزارش، حدود ۴۴ درصد از خانه‌های معامله‌شده شهر تهران در مردادماه ۹۸ مساحتی زیر ۷۰ متر داشته‌اند و ۳۰ درصد کل‌ خانه‌ها زیر ۶۰ متر بوده‌اند. خانه‌های کم‌متراژ و زندگی آپارتمان‌نشینی ممکن است چالش‌های زیادی برای نسل آتی به ارث بگذارد. از سوی دیگر، این خبر می‌تواند برای سازنده‌های مسکن مهم باشد؛ احتمالا خریدارها از ساخت مجتمع‌های مسکونی کم‌متراژ بیشتر استقبال می‌کنند.

سه دلیل کاهش قیمت مسکن در نیمه دوم سال:

۱) کاهش قیمت ارز

قیمت مسکن در سال گذشته، تحت تاثیر افزایش قیمت دلار به ۱۹ هزار تومان، رشد بی‌سابقه‌ای داشت. در حالی که التهاب بازار ارز بعد از چند ماه فروکش کرد، رشد قیمت مسکن همچنان ادامه پیدا کرد؛ تا جایی‌که در تیرماه ۹۸، قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به ۱۱۰۰ دلار رسید. با توجه به وضعیت زندگی در تهران و قدرت خرید خانوار ایرانی، این قیمت‌ها نمی‌تواند پایدار بماند. از این رو، انتظار تثبیت یا کاهش قیمت‌ در نیمه دوم سال دور از انتظار نیست.

۲) افت شدید حجم معاملات

سیگنال دوم کاهش قیمت مسکن را می‌‎توان در افت بی‌سابقه حجم معاملات دید. عقب‌نشینی گسترده خریدارها از خرید مسکن نشان می‌دهد عرضه‌کنندگان برای نقد کردن دارایی خود، چاره‌ای جز فروش به قیمت کمتر نخواهند داشت. با توجه به تعداد تقریبا مشخص مسکن ساخته‌شده در تهران، در صورتی که حجم معاملات کاهش چشمگیری داشته باشد، فروشندگان ناچارند که با کاهش قیمت، دارایی‌های خود را نقد کنند.

۳) سیاست‌های دولت برای افزایش عرضه مسکن

سیاست‌های دولت در راستای افزایش عرضه به دو بخش بلندمدت و کوتاه‌مدت تقسیم‌ می‌شود.

کوتاه‌مدت (استفاده از اهرم مالیات)

دولت در نظر دارد با اجرای سیاست مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان را به عرضه مسکن تحریک کند و آن‌ها برای فرار از هزینه‌های سنگین مالیاتی، خانه را می‌فروشند یا اجاره می‌دهند. در همین راستا، عباس فرهادیه، مدیر‌کل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با اعلام این‌که دفتر فناوری اطلاعات وزارت راه در مرحله انتخاب مشاور برای تدوین و راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور است، گفت: «طرح اصلی اجرای سامانه ملی املاک و اسکان به تایید سازمان امور مالیاتی رسید و پیش‌بینی می‌کنیم تا پایان سال، این سامانه آماده و راه‌اندازی شود و سازمان امور مالیاتی به‌عنوان مصرف‌کننده اصلی این سامانه بتواند از اطلاعات سامانه بهره لازم را ببرد.» او همچنین افزود: «با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، بحث اخذ مالیات از خانه‌های خالی اجرایی می‌شود.»

یادآوری این نکته ضروری است که سیاست‌های مالیاتی فقط به تخصیص بهتر دارایی‌ها منجر می‌شود و برای بهبود وضعیت مسکن، باید سیاست‌گذاری‌های بلندمدت را مد‌نظر داشت.

بلندمدت (استفاده از اهرم ساخت مسکن)

ساخت مسکن اثر بلندمدت دارد و نمی‌توان در یک بازه زمانی ۶ ماهه به اثرگذاری مستقیم آن امید زیادی داشت. اما برای تحلیل بازار مسکن، اقدام‌های بلندمدت دولت نیز باید تحلیل شود، زیرا سرمایه‌گذارها با چشم باز وارد حوزه‌های مختلف می‌شوند و در صورتی که بازاری (همچون بازار مسکن) بازده کافی نداشته باشد، با فروش دارایی‌هایشان در آن بخش، سراغ بخش‌های دیگر اقتصاد (همچون ارز، بورس یا تولید) می‌روند. با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن و ناتوانی قشر گسترده‌ای از جامعه از خرید و اجاره مسکن در شهرهای بزرگ، دولت در نظر دارد با ساخت ۴۰۰ هزار واحد جدید و تکمیل ۵۰۰ هزار واحد باقی‌مانده از مسکن مهر، بخش عرضه را در بازار مسکن تقویت کند. از مجموع ۴۰۰ هزار واحد تازه‌تاسیس، ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی در شهر و روستاست. هرچند ساخت این تعداد واحد مسکونی در دو سال آتی و مقایسه آن با آمار معاملات شهر تهران در مردادماه نشان‌دهنده بزرگی پروژه ساخت این تعداد واحد مسکونی است، با توجه به سابقه بد دولت در اجرای پروژه‌های عمرانی و تجربه مسکن مهر، تحویل این تعداد واحد در دو سال در نگاه اول دور از ذهن است. باید منتظر ماند و دید آیا دولت این بار به قول خود عمل خواهد کرد یا نه.

وضعیت مسکن تا پایان سال

با توجه به دلایلی که در بالا آمد، می‌توان انتظار داشت بازار مسکن در نیمه دوم سال رکود بی‌سابقه‌ای داشته باشد، رکودی که از جهش ارزی و تصمیم‌های غلط سیاست‌گذارهای اقتصادی ناشی می‌شود و قشر اجاره‌نشین شهری را زیر فشار شدیدی گذاشته است. با این وضعیت، در صورت تثبیت قیمت ارز در شش ماه آتی، می‌توان امید داشت قیمت مسکن در نیمه دوم سال نیز به روند نزولی‌اش ادامه دهد.